近年、中古住宅の購入が注目されています。
しかし、中古住宅の購入は新築住宅とは異なるポイントやリスクが存在します。
そこで、人気ドラマ「正直不動産」を通じて、中古住宅購入の注意点について探ってみましょう。
中古住宅購入までに時間のある方は、ぜひ観てほしいドラマです。
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「正直不動産」の概要
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「正直不動産」の主人公は、嘘がつけない不動産屋の営業マンが営業No.1を目指す物語です。
嘘がつけない設定だからこそ、不動産屋さんの本音（闇とも言う）を知ることができます。
中古住宅購入を検討されている方にとっても大変参考になるドラマですので、ぜひドラマを観てから購入を検討してほしいです。
登坂不動産の営業マン・永瀬財地（山下智久）は、口八丁で成績Ｎｏ．１を維持し続けるやり手の営業マン。
そんな永瀬が、ある日突然、祟（たた）りによって嘘（うそ）がつけなくなってしまう。
本音ばかり言う永瀬は、客を怒らせ契約寸前の案件も台無しに…。
一方、お客様第一を志とする新人・月下咲良（福原遥）は初めての賃貸仲介を任せられる。
営業テクニックがものを言う不動産業界で、正直すぎる永瀬と月下の奮闘が、今始まる！原作：大谷アキラ 脚本：根本ノンジ 音楽：佐橋俊彦
引用：【ドラマ１０】正直不動産
月下咲良役の福原遥さんの番宣動画です。
主要キャラクター
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- 永瀬財地（山下智久）
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- 月下咲良（福原遥）
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- 桐山貴久（市原隼人）
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- 榎本美波（泉里香）
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- 大河真澄（長谷川忍）
- 花澤涼子（倉科カナ）
- マダム（大地真央）
- 登坂寿郎（草刈正雄）
「正直不動産」の参考になるエピソード
「正直不動産」の具体的なエピソードから中古住宅購入時の参考になるエピソードと関連する用語をまとめます。
第1話：「嘘（うそ）がつけなくなった不動産屋」
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第1話では、悪徳なオーナーさんが存在することを教えてくれる回です。
賃貸から新居へ引越しする際には知っておいたほうが良い「原状回復」という用語が出てきます。
第1話概要
登坂不動産の営業マン・永瀬財地（山下智久）は、口八丁で成績Ｎｏ．１を維持し続けるエリート営業マン。そんな永瀬がある日突然、祟（たた）りによって嘘がつけなくなり…
引用：NHKクロニクル
「原状回復」とは元の状態に戻すこと
原状回復とは、賃貸住宅や賃貸事業用物件などを利用した後、契約終了時に元の状態に戻すことを指します。
具体的には、入居前の状態に修復することを意味します。
これは、入居者や利用者が物件を使用する際に生じた傷や汚れ、変更した箇所などを修復し、オーナーや次の利用者が入居する際に状態を整えることを保証するために行われます。
原状回復は、契約書や賃貸借契約に定められることが一般的です。原状回復の範囲や方法は契約書によって異なりますが、一般的には以下のような内容が含まれます。
- 壁紙や床材の修復や交換
- 傷や穴の補修
- 塗装の補修や塗り直し
- キッチンや浴室の清掃や修復
- 家具や設備の撤去
- 付帯設備（エアコンや照明器具など）の元の状態への戻し
原状回復は、賃貸借契約の解約や更新、物件の売却などの際に重要な要素となります。原状回復が適切に行われない場合、オーナーや次の利用者が不利益を被る可能性があります。そのため、契約時に原状回復の義務や方法について明確に取り決めることが重要です。
第3話：「信じられるパートナーとは」
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第3話は、夫婦で住宅購入を検討する方なら、きっと誰もが通る「住宅ローンの借り方」の話です。
どの夫婦も離婚を視野に入れて、住宅購入を検討しないと思いますが・・・
「ペアローン（住宅ローン）」について、少し立ち止まって考えさせられる話の回です。
第3話概要
永瀬（山下智久）から過去に物件を購入した夫婦が来店。
離婚が決まりペアローンを利用した返済をめぐり大揉（も）めに！この高級マンションを巡って永瀬に秘策はあるのか…
引用：NHKクロニクル
「ペアローン」のメリット・デメリット
メリット
- 審査の通過しやすさ： ペアローンでは、2人の収入や信用履歴が組み合わされるため、単独での借り入れよりも審査が通りやすい場合があります。
- 借り入れ可能額の増加： 2人の収入や信用を合算することで、借り入れ可能額が増える場合があります。これにより、より大きな資金を借り入れることができる場合があります。
- 返済責任の分担： 2人が共同で借り入れた場合、返済責任も分担されます。このため、一人が支払いに困った場合でも、もう一人が補填できる可能性があります。
デメリット
- 手数料の2倍負担： ペアローンでは、2人の借り手がいるため、通常の個人ローンよりも手続きや管理にかかる費用が2倍になることがあります。これにより、手数料の支払い額が増加します。
- 印紙代の2倍負担： 融資契約書に必要な印紙代も、2人の借り手がいる場合には通常の2倍支払う必要があります。このため、追加の費用が発生します。
- 信用リスク： ペアローンでは、2人の信用リスクが相互に影響し合います。もしも一方の返済が滞った場合、もう一方の信用にも悪影響を及ぼす可能性があります。
- 個人関係への影響： 夫婦など、関係がある人とのペアローンを組む場合、返済に関するトラブルが個人関係に悪影響を及ぼす可能性があります。
- 返済責任の共同性： 2人の返済責任が共同であるため、もし一方が支払いを怠った場合、もう一方がその負担を引き受けなければなりません。
ペアローンを検討する際は、このようなメリットとデメリットをよく考慮し、信頼できる相手との間で責任を共有することが重要です。
≫ モゲレコ活用ガイド：最適な住宅ローンの選び方と活用法（体験談）
第4話：「いい部屋の定義」
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「不動産を選ぶ際の極意は、あきめること。妥協すること。完璧な物件など存在しないのですから」と主人公が力説します。
本当に心に響くフレーズです。
いい部屋の定義は、住む人それぞれだと改めて考えさせられる話です。
「周辺状況の把握」、「事故物件」という単語が出てきます。
第4話概要
ミネルヴァ不動産とのマンション販売競争に奮い立つ永瀬（山下智久）。一方、月下（福原遥）は「事故物件に住みたい」という奇妙な客（風吹ジュン）の対応をすることに…。
引用：NHKクロニクル
周辺状況の把握が必須
中古物件を購入する際に周辺施設を確認することは重要です。
周辺の施設や設備の状況は、生活の利便性や快適さに大きな影響を与える可能性があります。
例えば、買い物施設、公共交通機関、学校、医療施設などが近くにあるかどうかを確認することは、日常生活をより円滑にするために重要です。また、近隣の環境や治安の状況も考慮することが賢明です。
ドラマでは、保育園が隣にあり、日中子どもたちの声で賑やかな為、夜勤の方には控えた方が良いという描写があります。
また、駅から遠いことにも触れていますが、自転車で移動する方にとっては苦ではないというやり取りも見られます。
≫ 中古住宅の所在地調査ガイド！理想の住まいを見つけるためのステップ
事故物件の判定基準
- 建物の損傷や修復履歴：建物に大規模な損傷や修復の跡がある場合、それが事故によるものである可能性があります。火災、水害、地震などの自然災害や、建物が事故に巻き込まれた場合などが該当します。
- 関連する法的記録：建物に関連する法的な問題や訴訟がある場合、それが事故物件である可能性があります。これには建築コードの違反、所有者の紛争、賠償請求などが含まれます。
- 周辺の評判や情報：建物の周囲や地域の住民、不動産業者、地域のニュースなどから、建物に関する問題や事故の情報を収集することが重要です。この情報は、事故物件である可能性を判断する際の重要な手がかりとなります。
これらの要因を考慮して、事故物件であるかどうかを判定することが重要です。
第5話：「優しい嘘（うそ）」
月下（福原遥）の父が事故物件の売買契約を強引にさせられそうになり、契約前に建物調査を行う話です。
中古住宅購入では、かなり重要な部分になってきます。
「インスペクション」という単語が出てきます。
第5話概要
成約物件の破談が続き、社内にスパイがいることを疑う永瀬（山下智久）。ライバルのミネルヴァ不動産・花澤（倉科カナ）を呼び出し、問いただすが認めるはずもない。一方、月下（福原遥）は両親の離婚で離ればなれとなっていた父・昌也（加藤雅也）と８年ぶりに再会。転勤のため東京で物件探しをしていると聞き、父の物件を探そうに張り切る月下だったが、ある日、昌也はミネルヴァ不動産の強引な営業にあい契約寸前となるが…。
引用：NHKクロニクル
インスペクション
「インスペクション」とは、物や施設などの検査や点検を行うことを指します。
一般的に、特定の目的や基準に基づいて、専門家や資格を持った者が対象物を評価し、問題や欠陥を特定するために行われます。
インスペクションは、安全性や品質の確保、法令や規格の遵守、問題の予防や解決などの目的で行われることがあります。
不動産の場合、建物の構造や設備、地盤の状態などを点検する建物のインスペクションがあります。
この場合、専門家が建物の状態を詳細に調査し、隠れた欠陥や問題点を特定し、購入者や所有者に報告します。
インスペクションは、事前に問題を発見し、適切な対策を講じることで、安全性や品質の向上、効率性の向上などに役立ちます。
≫ 中古住宅の建物調査！安心な住まいを見つけるためのポイントと注意事項
第7話：「過去の自分と今の自分」
住宅ローンを完済した定年夫婦が自宅売却を検討する話です。
その中で「リバースモーゲージ」という住宅ローンとは異なる単語が出てきます。
定年後に新たな収入源を得る方法として紹介されますが、もちろんデメリットも存在するので十分な検討が必要だと考えさせられます。
第7話概要
スパイ騒動は、ミネルヴァ不動産の仕業だった。営業成績の振るわない登坂の営業課長を金で引き込んでいたのだ。退職した課長に代わり、課長代理に抜擢された永瀬（山下智久）だったが、事務作業に追われる一方、うそを連発していた過去の契約者からのクレームが次々と舞い込んでくる。そんな時、メインバンクの融資課・榎本美波（泉里香）が永瀬を訪ねてくる。美波はある定年夫婦の自宅売却に絡み、永瀬に協力を求めてきたのだが…
引用：NHKクロニクル
リバースモーゲージ
自分の家に住み続けながら、自宅を担保にして老後資金を借りられる仕組みです。
特徴は以下のとおりです。
- 住宅所有権の保持:リバースモーゲージを利用する個人は、住宅の所有権を保持します。彼らは住宅に住み続けることができます。
- 支払いの受取:リバースモーゲージを利用すると、住宅の価値に基づいて定期的な支払いを受け取ることができます。これは、住宅所有者にとって追加の収入源となります。
- 返済の義務の延期:通常の住宅ローンとは異なり、リバースモーゲージでは住宅所有者が借金を返済する義務がありません。支払いは住宅を売却するか、住宅所有者が亡くなった場合に返済されます。
- 利用可能な資金の増加:住宅所有者が住宅を売却するか、住宅所有者が亡くなった場合に返済されるため、リバースモーゲージを利用することで、住宅の価値に応じて利用可能な資金が増加します。
リバースモーゲージのメリット
- 追加の収入源:リバースモーゲージを利用することで、住宅所有者は定期的な支払いを受け取ることができ、退職後の生活費や医療費などの支出を賄う追加の収入源として活用できます。
- 住宅所有権の保持:リバースモーゲージを利用しても、住宅所有者は住宅の所有権を保持し、住宅に住み続けることができます。
- 返済不要:通常の住宅ローンとは異なり、リバースモーゲージでは支払いの義務がありません。支払いは住宅を売却するか、住宅所有者が亡くなった場合に返済されます。
- 家賃支払いの回避:リバースモーゲージを利用することで、家賃支払いの必要がなくなり、住宅所有者は住宅に住み続けることができます。
リバースモーゲージのデメリット
- 住宅価格の変動リスク:住宅価格の下落により、借入額が住宅の価値を上回ることがあります。この場合、住宅所有者は差額を返済しなければならない可能性があります。
- 手数料や費用の負担:リバースモーゲージには手数料や費用がかかる場合があります。これらの費用は借入額に影響を与えるため、利用を検討する際には注意が必要です。
- 相続時の対応:住宅所有者が亡くなった場合、相続人はリバースモーゲージの返済や住宅の売却に関する手続きを行う必要があります。これには時間と労力がかかる場合があります。
- 資産の減少:リバースモーゲージを利用することで、住宅の価値が減少し、相続資産が減少する可能性があります。
第5話(シーズン2)：「善意の代償」
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マンション購入を検討しているお客様が住宅ローンをどのような商品を選んで借りるか検討するお話です。
その中で「フラット35」という単語が出てきます。
住宅ローンを借りる方なら絶対聞くことになる単語です。
第5話概要
永瀬（山下智久）は中学時代の同級生・梅村（市川由衣）からマンション購入の相談を受ける。友人のためにと張り切る永瀬だが、梅村の夫・直（味方良介）は永瀬と妻の仲の良さに割り切れない思いを抱く。その頃、月下（福原遥）はかつて店舗を仲介したラーメン店主（田口浩正）を、無給で手伝っていた。一方で、直には神木（ディーン・フジオカ）が、ラーメン店主には花澤（倉科カナ）が、それぞれ何やら接触を図っており…。
引用：NHKクロニクル
フラット35
フラット35とは、住宅ローンの一種であり、住宅購入を希望する個人や家族にとって魅力的な選択肢です。
そのメリットとデメリットを理解することは、賢い住宅購入の決定をするために重要です。
フラット35のメリット
- 低金利の固定金利ローン:フラット35は、低金利の固定金利ローンであるため、返済額が予測しやすく安定しています。これにより、将来の支払いが増えるリスクを軽減できます。
- 長期返済期間:最長35年の返済期間を選択できるため、月々の返済額を抑えることができます。特に、初めての住宅購入者にとって、負担を少なくする重要な要素です。
- 金利補助:国や地方自治体からの金利補助が受けられる場合があります。これにより、より低い金利で借り入れることができ、返済負担を軽減できます。
- 返済条件の柔軟性:一部のフラット35では、返済条件の柔軟性があります。例えば、返済期間中の一時的な支払い猶予や繰り上げ返済が可能な場合があります。
フラット35のデメリット
- 審査が厳しい:フラット35は一般的に、他の住宅ローンに比べて審査が厳しい傾向があります。収入や信用履歴など、多くの要因が審査に影響します。
- 借入限度額の制限:フラット35には、借入限度額の制限があります。これは、一定の条件や基準を満たさなければならないことを意味します。そのため、高額の住宅を購入したい場合には制約があるかもしれません。
- 違約時のペナルティ:フラット35では、一定期間内に完済する場合や、一部の条件を満たさない場合に違約金が発生する可能性があります。これにより、突然の支払い不可能な状況に陥った場合、追加の費用がかかるリスクがあります。
- 金利の変動リスク:固定金利であるが故に、金利の変動リスクがないというメリットがありますが、一方で市場金利が下がった場合、その恩恵を受けられないというデメリットもあります。
フラット35は、住宅購入における選択肢の1つとして、そのメリットとデメリットをよく理解しておくことが重要です。
個々の状況やニーズに合わせて、適切な住宅ローンを選択することが賢明です。
「正直不動産」から学ぶ：中古住宅購入の秘訣（まとめ）
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近年、中古住宅の購入が注目を集めていますが、その際には新築住宅とは異なるポイントやリスクが存在します。
そこで、「正直不動産」を通じて、中古住宅購入の注意点について探ってみました。
このドラマでは、営業マンの永瀬財地が嘘がつけない設定であり、そのため不動産業界の裏側や本音を知ることができます。中古住宅購入を検討されている方にとっては大変参考になるドラマでしょう。
各エピソードでは、具体的なエピソードを通じて中古住宅購入に関連する重要な用語やポイントが提示されています。例えば、「原状回復」という用語は中古物件を利用した後、契約終了時に元の状態に戻すことを指し、契約時に重要な要素となります。
また、「ペアローン」についての話では、夫婦での住宅購入を検討する際に考慮すべきメリットやデメリットが示されました。信頼できる相手との間で責任を共有することが重要です。
さらに、「事故物件」についての話では、建物の損傷や修復履歴、関連する法的記録、周辺の評判や情報などを考慮して判定する必要があることが述べられています。
中古住宅を購入する際には、これらのポイントを把握し、慎重に検討することが重要です。
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